14 Mag 2025

L’obbligo di aggiornamento della modulistica edilizia per i Comuni scatterà la prossima settimana, il 23 maggio, per questo gli stessi sistanno preparando ad uniformarla a quanto previsto dal Decreto Salva Casa. Quello a carico delle Regioni è scaduto la scorsa settimana ma al momento solo Lombardia, Lazio e Basilicata risultano in regola.
Per fare maggiore chiarezza, l’Associazione nazionale Comuni italiani (Anci) ha organizzato un webinar in streaming, che si è concentrato sui principali contenuti del Salva Casa e le discrepanze tra le linee guida ministeriali e le prime pronunce della giurisprudenza, cercando di dare indicazioni univoche alle Amministrazioni.
Prima di entrare nel merito delle indicazioni fornite dai Comuni, ricordiamo che il Salva Casa ha semplificato le procedure per ottenere lo stato legittimo dell’immobile.
Per chiarire la portata delle nuove regole, a gennaio il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha diffuso le linee guida.
Lo scorso 27 marzo, la Conferenza Unificata ha definito le integrazioni e le modifiche ai moduli della Cila, della Scia, della Scia alternativa al permesso di costruire e del permesso di costruire.
Le Amministrazioni sono quindi chiamate ad adottare la nuova modulistica unificata per gestire le pratiche nel modo più efficiente possibile, ma ci sono altri dubbi, che il webinar ha cercato di sciogliere.

Aggiornamento modulistica edilizia e verifiche dei Comuni sui titoli abilitativi
Uno dei dubbi sull’applicazione pratica del Salva Casa riguarda la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
Il Salva Casa stabilisce che si può provare lo stato legittimo degli immobili in base all’ultimo titolo edilizio e non solo con i titoli tradizionali, ma anche attraverso strumenti di regolarizzazione.

Le linee guida Salva Casa hanno spiegato che la verifica della legittimità dei titoli pregressi non può comportare alcun riesame dei precedenti titoli da parte dell’Amministrazione. Questo significa che eventuali difformità tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o nelle segnalazioni certificate di inizio attività, ove non contestate in precedenza, non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile, al fine di negare il titolo edilizio.
Il Tar Lombardia, però, ha detto no alle regolarizzazioni implicite, spiegando che la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile è subordinata alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Affermando che la Pubblica Amministrazione deve condurre il riesame, i giudici si sono posti in contrasto con le linee guida del Mit.
Per orientare i Comuni, chiamati a gestire le pratiche di regolarizzazione, la vicesegretaria generale di ANCI, ha chiarito che, in assenza di un orientamento giurisprudenziale definitivo, si applicano le indicazioni del Mit, che non richiedono la verifica retroattiva di tutti i titoli pregressi.
La modulistica edilizia sarà quindi strutturata in modo tale da non richiedere le verifiche. In caso di indicazioni ufficiali o di una sentenza del Consiglio di Stato che giunga a conclusioni opposte rispetto al Tar Lombardia, i Comuni potrebbero essere costretti a modificare nuovamente i moduli.

Aggiornamento dei moduli edilizi, i nodi dei cambi d’uso e dei sottotetti
Il Salva Casa ha semplificato i cambi di destinazione d’uso e il recupero dei sottotetti, lasciando dei margini di azione agli Enti locali, che hanno dovuto confrontarsi con i limiti dei poteri loro riconosciuti.
Anci ha spiegato che, in materia di cambi di destinazione d’uso, i Comuni possono porre condizioni specifiche, ma devono motivarle, ad esempio con l’esigenza di tutelare il decoro urbano o gli equilibri insediativi.
Sul recupero dei sottotetti, Anci ha ricordato che non si tratta di una liberalizzazione automatica, ma di una cornice minima da cui le Regioni possono partire.

L’aggiornamento dei moduli edilizi è solo il primo step
Il capo dell’ufficio legislativo del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, ha sottolineato che il Salva Casa rappresenta una misura di breve termine per contrastare le patologie dell’edilizia privata, ma la vera sfida è la riforma strutturale del Testo Unico dell’Edilizia.
La riforma seguirà una serie di priorità, tra cui chiarire le competenze Stato/Regioni, riformulare le categorie di interventi e i titoli abilitativi, riordinare le patologie edilizie e le relative sanzioni, collegare edilizia, urbanistica e costruzioni in un sistema armonico e includere i temi ambientali, il consumo di suolo e la rigenerazione urbana nel quadro normativo.