11 Marzo 2026
Nuova estensione dei termini per i titoli edilizi, che porta a 48 mesi il differimento complessivo per l’avvio e l’ultimazione dei lavori relativi a permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, atti ambientali e strumenti urbanistici attuativi.
Con la Legge 27 febbraio 2026, n. 26 pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 28 febbraio scorso ed entrata in vigore il 1° marzo 2026, viene confermato l’ampliamento temporale di applicazione della misura. La proroga si rivolge ai titoli edilizi rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025 e l’estensione massima complessiva arriva a 48 mesi.
La modifica segue le proroghe introdotte negli ultimi anni per fronteggiare l’aumento dei costi dei materiali, le difficoltà nella filiera delle forniture e i rallentamenti operativi, che hanno interessato l’esecuzione degli interventi, riducendo così il rischio di decadenza dei titoli e dando maggiore stabilità a professionisti, operatori immobiliari e amministrazioni incidendo direttamente sull’edilizia privata e sulla programmazione dei cantieri già autorizzati o in fase di attuazione.
La disciplina nasce nel 2022 con le prime misure emergenziali del Decreto “Ucraina” (Legge 51/2022), che avevano introdotto un’estensione dei termini per evitare la decadenza dei titoli in un contesto segnato da rincari eccezionali dei materiali e rallentamenti nei cantieri.
Nel tempo, le proroghe sono state progressivamente ampliate.
Dal differimento inizialmente previsto per 12 mesi si è progressivamente passati a un’estensione di 24 mesi con il Milleproroghe 2023, poi a 30 mesi con il Decreto Energia (DL 181/2023), fino ad arrivare a 36 mesi per i titoli formatisi entro la fine del 2024, in base a quanto disposto dal Milleproroghe 2025.
Con l’attuale intervento del Milleproroghe 2026, il differimento arriva a 48 mesi e il limite temporale dei titoli interessati viene spostato in avanti, precisamente al 31 dicembre 2025, aumentando di fatto la durata dei termini ed ampliando la platea degli interventi che possono beneficiarne.
Per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, i termini di inizio e fine lavori possono essere prorogati fino a un massimo complessivo di 48 mesi.
Tale proroga necessita di una comunicazione dell’interessato, che deve avvenire prima della scadenza dei termini; non si applica qiundi automaticamente.
Il titolo, inoltre, non deve risultare in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati o con piani e provvedimenti di tutela dei beni culturali e paesaggistici.
Diventa quindi fondamentale verificare sempre la data originaria di scadenza dei termini, l’eventuale sopravvenienza di nuove previsioni urbanistiche, o la presenza di vincoli intervenuti successivamente al rilascio del titolo.
Estensione anche a SCIA e autorizzazioni paesaggistiche e ambientali
La proroga a 48 mesi non riguarda soltanto i permessi di costruire, ma si estende anche ad altri titoli abilitativi e atti autorizzativi.
In particolare, trova applicazione alle Segnalazioni certificate di inizio attività (SCIA), ai provvedimenti paesaggistici rilasciati ai sensi della normativa di tutela e, più in generale, alle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali, comunque denominate, previste dalla legislazione di settore.
L’estensione, inoltre, opera sia con riferimento ai titoli originari, sia a quelli che avevano già beneficiato di precedenti proroghe. Rientrano, quindi, anche i casi in cui il differimento dei termini era stato concesso per cause sopravvenute non imputabili al titolare oppure in applicazione delle misure emergenziali introdotte durante la pandemia.
La disposizione interviene anche sugli strumenti urbanistici attuativi.
Sono differiti di 48 mesi:
• il termine di validità delle convenzioni di lottizzazione;
• i termini di inizio e fine lavori in esse previsti;
• i termini dei piani attuativi e degli atti propedeutici collegati.
Anche in questo caso, la proroga si applica agli atti formatisi entro il 31 dicembre 2025 e resta subordinata alla compatibilità con eventuali vincoli paesaggistici o culturali sopravvenuti.
Milleproroghe: effetti operativi
Dal punto di vista operativo, la misura riduce il rischio di decadenza dei titoli edilizi, evitando la presentazione di nuove istanze per interventi già autorizzati e contribuendo ad alleggerire il carico amministrativo degli uffici tecnici comunali.
Si tratta di una disposizione temporanea, la cui efficacia è subordinata al rispetto di specifiche condizioni l’estensione a 48 mesi, pertanto non incide sulla disciplina ordinaria dei termini prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001).
Pur non modificando in modo strutturale il regime dei termini, la proroga impatterà sulla programmazione degli interventi già consentiti per i prossimi anni, introducendo una maggiore flessibilità nella gestione dei tempi di cantiere, senza la necessità di riattivare l’intero procedimento autorizzativo.