11 Novembre 2025
In questo articolo vogliamo chiarire se può essere considerato ad uso abitativo un contratto stipulato da una persona fisica che affitta un immobile abitativo a una s.r.l. che a sua volta lo rende disponibile per i propri dipendenti che vanno a lavorare fuori dal proprio Comune di residenza.
Dal punto di vista del locatore, il contratto sopradescritto è un contratto a uso di abitazione, stipulato con diritto di sublocazione a terzi, così che il conduttore, che dev’essere comunque una società, possa, a sua volta, adibire poi l’immobile a uso di “foresteria”, cioè come abitazione per i propri dipendenti e/o collaboratori, assumendosi comunque l’onere di corrispondere al locatore i canoni e le eventuali spese condominiali. Con il termine “foresteria” si fa riferimento, in generale, a un alloggio che la società conduttrice mette a disposizione dei propri dipendenti affinché lo adibiscano a propria abitazione in occasione, per esempio, di una nuova apertura o di un progetto da realizzare in una città diversa da quella della sede principale.
È una locazione completamente libera, perché sono le parti contraenti a individuare la durata dell’accordo e l’entità del canone dovuto, specificando tali elementi al momento della stipula del contratto. Nel contratto uso foresteria, che non trova specifica disciplina nella legislazione vigente, le utenze vengono generalmente intestate al conduttore (la società). Una volta che il patto viene siglato tra locatore e società, il contratto uso foresteria dev’essere registrato per permettere il dispiego dei suoi effetti giuridici.
Secondo la posizione ufficiale del Ministero dell’Economia e finanze (Mef), contenuta nella risposta all’interrogazione parlamentare 5-03773 presentata in commissione Finanze alla Camera, che ricostruisce i passaggi salienti contenuti nella disciplina di riferimento (articolo 3 del Dlgs 23/2011), nonché nella prassi amministrativa (circolare 26/E/2011), in caso di registrazione del contratto uso foresteria per residenza dei collaboratori o dipendenti di una società di capitali, non è possibile servirsi della cedolare secca. Questa posizione ufficiale ha però trovato – di recente – parere contrario da parte della Cassazione (sentenza 12395/2024 e ordinanze 12076/2025 e 12079/2025) e, quindi, la questione appare al momento incerta.